Amerikaanse huisvestingsautoriteiten kunnen binnenkort een toestroom van federale financiering zien. Parijs, Frankrijk biedt lessen in hoe het te besteden aan volkshuisvesting.
Toen de Amerikaanse vertegenwoordiger Jamaal Bowman afgelopen winter zijn ouderlijk huis in Harlem’s East River Houses bezocht, was hij getroffen door een stuk graffiti bij de ingang. Op de tag stond simpelweg ‘Help’.
Voor Bowman was het een passend bewijs van de staat van de volkshuisvesting van New York City, die tot doel heeft “veilige, betaalbare huisvesting” te bieden aan New Yorkers met een laag en gemiddeld inkomen.
In de afgelopen jaren is de New York City Housing Authority, of NYCHA, echter een posterkind geworden van milieuonrecht en verwaarlozing door de overheid.
Het bureau wordt geconfronteerd met een achterstand van $ 40 miljard aan loodverf, schimmel, warmte- en gasuitval en talloze andere problemen die moeten worden opgelost.
Dit heeft zich vertaald in een volksgezondheidscrisis voor zijn half miljoen inwoners – meer dan de bevolking van Atlanta, Georgia – die, net als zoveel andere symptomen van ongelijkheid, alleen maar is verergerd tijdens de COVID-19-pandemie.
De verwaarloosde infrastructuur van NYCHA eist ook een tol van het klimaat. Uit een onderzoek van het agentschap bleek vorig jaar dat zijn verouderde verwarmingssystemen tweederde van hun energie verspillen. Die systemen worden voor het overgrote deel aangedreven door stookolie en aardgas.
Als gevolg hiervan produceren NYCHA-gebouwen alleen al maar liefst 3 procent van de totale koolstofemissies van New York City.
Maar binnenkort heeft NYCHA mogelijk de financiering om zijn bewoonbaarheidsproblemen en emissieprobleem hand in hand aan te pakken.
Topdemocraten in Washington, D.C., beloven $ 80 miljard aan financiering voor volkshuisvesting als onderdeel van hun budgetverzoeningspakket van $ 3,5 biljoen.
NYCHA, als de grootste en meest noodlijdende van de huisvestingsautoriteiten van het land, zou in aanmerking kunnen komen voor maximaal de helft van de totale financiering.
Nycha’s bijgewerkte duurzaamheidsagenda, vorige week gepubliceerd, biedt een glimp van wat het bureau met dat soort financiering zou kunnen doen.
Het programma benadrukt doelen zoals diepe energie-retrofits, zonnedaken en gemeenschapstuinen als onderdeel van wat Steven Lovci, NYCHA’s executive vice president van kapitaalprojecten, een “holistische benadering” noemt om de belofte van volkshuisvesting te herstellen.
Tot nu toe blijven deze doelen grotendeels ambitieus. Maar een dergelijke transformatie is goed op weg in andere steden over de hele wereld – misschien niet meer dan Parijs, dat al meer dan een decennium duizenden sociale woningen per jaar aanpast.
De ambitieuze retrofit-campagne van de stad kan inzicht bieden in hoe Amerikaanse huisvestingsautoriteiten zoals NYCHA essentiële reparaties kunnen uitvoeren, terwijl ook de uitstoot van gebouwen wordt verminderd en de rechten van huurders worden gerespecteerd tijdens lastige renovaties.
De sociale woningvoorraad van Parijs heeft te maken gehad met veel van dezelfde ellende als zijn Amerikaanse tegenhangers. Openbare of “sociale” woningbouw nam een hoge vlucht in Parijs tijdens wat Amerikanen beschouwen als het New Deal-tijdperk.
Net als in de VS hebben veel van de sociale woningbouwprojecten die in die tijd zijn gebouwd sindsdien een dramatische daling gezien, waarbij sommige worden geplaagd door schimmel, ongedierte en criminaliteit. En ook in Parijs is de wachtlijst voor volkshuisvesting gestegen, omdat huurders proberen te ontsnappen aan de stijgende huurprijzen op de particuliere markt.
In het afgelopen decennium heeft Parijs hard gewerkt om deze trends te keren – en om sociale huisvesting af te stemmen op zijn grotere klimaatdoelen. De socialistische burgemeester (en nu Franse presidentskandidaat) Anne Hidalgo heeft van sociale huisvesting een hoeksteen van het lokale beleid gemaakt.
En de sociale huisvestingsagentschappen van de stad – een cluster van openbare en semi-publieke entiteiten met wortels in de “gemengde economie” van Frankrijk – werken eraan om hun deel te doen om te voldoen aan het klimaatplan van de stad, dat oproept tot 60 procent energiebesparing in woongebouwen tegen 2030.
Enkele van de oudste en grootste ontwikkelingen van de stad bruisen van de bouw, omdat sociale huisvestingsmaatschappijen alles vervangen, van gebarsten tegels tot liften tot verwarmingssystemen in een poging om deze gebouwen zowel bewoonbaarder als meer energie-efficiënt te makenNt.
Onder hen is het hoogste woongebouw van Parijs, de 39 verdiepingen tellende Prelude-toren, die staat in een monumentaal complex uit de jaren 1970 in het hart van de 19e arbeidersklasse Arrondissement, of district.
Tegen het begin van de jaren 2000 begonnen de toren en andere gebouwen in het complex aanzienlijke slijtage te vertonen, met afbrokkelende tegels die de bewoners beneden in gevaar brachten.
In 2015 begon de sociale huisvestingsmaatschappij Immobilière 3F met het upgraden van de gebouwen van buiten naar binnen, het toevoegen van een extra drie centimeter buitenisolatie aan de Prelude-toren en het omhullen in staal.
3F verving ook ramen, verwarmingssystemen en elektrische bedrading.
Emmanuelle Sautereau, hoofd renovaties bij het bureau, zei dat de verbouwing het energieverbruik van de toren wilde halveren, in een vroege test van het klimaatplan van Parijs.
Dat doel is zo goed als bereikt: Sabrina Buron, die fungeert als huurderscontactpersoon van 3F, zei dat de energierekeningen met 47 procent zijn gedaald – hoewel huurders vier jaar na het afronden van de bouw mopperen dat ze nog steeds een maandelijkse toeslag van $ 18 betalen om de kosten van de retrofit te dekken.
Een van de voordelen van het isoleren van de toren voornamelijk van buitenaf, zei Sautereau, is dat bewoners nooit langer dan 10 dagen hoefden te verhuizen. Met $ 21 miljoen was het ook relatief goedkoop, wat neerkomt op minder dan $ 50.000 voor elk van de 464 gerenoveerde eenheden.
NYCHA heeft een vergelijkbare aanpak getest als onderdeel van de vernieuwing van de Baychester Houses in de Bronx, een vlaggenschip voor het Rental Assistance Demonstration-programma, of RAD, dat afhankelijk is van het overdragen van het gebouw aan privébeheer.
De rehabilitatie van $ 170 miljoen, 720 eenheden, waaronder het geven van nieuwe gevels aan de gebouwen, is geprezen als een succesvol voorbeeld van privatisering, hoewel huurdersorganisatoren niet overtuigd zijn, omdat privatisering in sommige gevallen heeft geleid tot slordige reparaties en een piek in uitzettingen.
De renovaties van Parijs zijn uitgevoerd zonder dit soort privatisering, dankzij een combinatie van financiering van de stad, de staat en de openbare investeringsbank van Frankrijk.
De laatste tijd heeft de stad zijn aandacht gericht op enkele van de moeilijkst te repareren gebouwen, waar het simpelweg vervangen van de gevel geen optie is.
Een daarvan zijn de Marcadet appartementen in de 18e Arrondissement, die laten zien hoe huisvestingsautoriteiten duurdere, complexere renovaties kunnen uitvoeren – zonder al te veel inbreuk te maken op het comfort van huurders.
Gebouwd in de vroege jaren 1920, behoort het complex tot een vroege generatie van volkshuisvestingscomplexen langs de buitenwijken van de stad.
Joana Da Nova, manager van renovaties bij het belangrijkste huisvestingsagentschap van de stad, Paris Habitat, zei dat de gebouwen goed stand hebben gehouden. Maar hun statige bakstenen gevels maskeerden tochtige ramen, gedateerde verwarmingssystemen en slechte ventilatie, soms leidend tot schimmel.
Volgens het klimaatplan van de stad geeft Paris Habitat het bijna 500 eenheden tellende complex een grote facelift.
Het heeft deuren, ramen, liften en ketels vervangen; verbouwing badkamers; het installeren van nieuwe ventilatiesystemen; en het opnieuw isoleren van binnenmuren met kurk, een natuurlijk en diep duurzaam materiaal.
De bouw bij Marcadet begon in 2020 en zal naar verwachting tot 2024 duren, voor een bedrag van $ 42 miljoen, of $ 89.000 per eenheid. Maar dat is slechts de helft van het proces.
Da Nova zei dat studies en overleg met bewoners meer dan twee jaar hebben geduurd; Paris Habitat vernieuwde vervolgens een paar eerste appartementen als een demonstratie voordat het definitieve plan ter stemming aan de bewoners werd voorgelegd.
De inbreng en ondersteuning van huurders is van cruciaal belang, vooral omdat sommigen van hen hun huis maandenlang moeten verlaten tijdens de renovaties.
Voor het grootste deel hebben ontheemde bewoners echter niet ver hoeven te gaan; ze zijn in staat om binnen de compl te blijvenbijvoorbeeld, omdat Paris Habitat opzettelijk ongeveer 50 appartementen leeg heeft gehouden om huurders te ontvangen terwijl hun eenheden worden gerepareerd.
Adrienne Aye, 72, woont sinds 2011 in Marcadet, toen haar vorige gebouw werd verkocht en torenhoge markthuren haar bijna “op straat” achterlieten.
Een voormalige supermarktmanager die nu van een vast pensioen leeft, betaalt Aye ongeveer $ 470 per maand voor haar appartement met twee slaapkamers, een van de eerste in het complex die een upgrade krijgt.
Ze is over het algemeen tevreden met de reparaties, maar vermijdt de lift na enkele vroege storingen en zei dat ze de voorkeur zou geven aan een gebouwbreed verwarmingssysteem boven de gasketels in de eenheid die Paris Habitat zojuist heeft vervangen.
Dat wijst op een essentiële uitdaging voor Amerikaanse huisvestingsautoriteiten bij het wegen van renovaties. Het vervangen van apparaten op fossiele brandstoffen door elektrische apparaten is minstens zo belangrijk voor decarbonisatie als het verbeteren van de energie-efficiëntie.
“We moeten stoppen met het verbranden van fossiele brandstoffen in gebouwen,” zei Bomee Jung, een expert op het gebied van groene gebouwen bij het bedrijf Steven Winter Associates en voormalig vice-president voor energie en duurzaamheid bij NYCHA.
Amerikaanse retrofits moeten prioriteit geven aan het overschakelen naar elektrische verwarmingssystemen zoals warmtepompen, zei Jung. (Paris Habitat reageerde niet op het verzoek van Grist om commentaar op waarom het ervoor koos om bij gasketels te blijven.)
Elektrificatie is een grote onderneming, maar een die Lovci zei dat NYCHA al van plan is. Lovci zei ook dat de toewijzing van volkshuisvesting in het verzoeningspakket van de Democraten een “lange, lange weg” zou gaan om het te realiseren.
Het voorstel van de Democraten schiet tekort ten opzichte van de Green New Deal voor volkshuisvesting die door Bowman en andere progressieven in het Congres wordt verdedigd, maar voorstanders zien het als een duidelijke stap in die richting. Hun grootste zorg is nu of het daadwerkelijk voorbij zal gaan.
Als conservatief georiënteerde Democraten zoals senator Joe Manchin uit West Virginia hun zin krijgen en de wet verlagen, zal de volkshuisvesting te maken krijgen met hevige concurrentie met andere partijprioriteiten. Maar voorstanders van huisvesting dringen er bij democratische leiders op aan om de financiering op het bureau van Biden te krijgen.
“Dit is het absolute minimum”, zei Cea Weaver, een organisator van de Housing Justice for All-coalitie in New York en de nationale Homes Guarantee-campagne, die vorige week een delegatie van huurders naar DC stuurde om de druk op democratische leiders op te houden.
Amerikaanse huisvestingsautoriteiten hebben echter enkele oplossingen nodig die geen enkel bedrag kan kopen. De belangrijkste daarvan is het herstellen van vertrouwen, omdat decennia van wanbeheer en regelrechte fraude huurdersorganisatoren sceptisch hebben gemaakt dat agentschappen zoals NYCHA bereid zijn om een enorme infusie van federale dollars verstandig uit te geven.
La Keesha Taylor, organisator en mede-oprichter van de Holmes-Isaacs Coalition, die NYCHA-huurders aan de Upper East Side vertegenwoordigt, zei dat huurders “al lange tijd voor dit geld vechten” en dat NYCHA “de boeken moet openen” als het echt wil laten zien dat het kan omkeren.
NYCHA heeft al belangrijke organisatorische hervormingen doorgevoerd sinds 2019, toen het een gerechtelijke overeenkomst bereikte met het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling over de verkeerde behandeling van loodverf, schimmel en andere kwesties.
Een federale monitor houdt nu toezicht op alle belangrijke beslissingen en reparatiewerkzaamheden van NYCHA, inclusief de $ 2,2 miljard aan uitgaven die de stad onder de overeenkomst heeft gedaan.
Lovci schreef de extra financiering toe aan het drastisch versnellen van reparaties en wees bovendien op de hernieuwde inspanningen van het bureau om bewoners bij de besluitvorming te betrekken als bewijs dat er echte verandering op komst is.
“De spil van het huidige kapitaalprogramma,” zei Lovci, “is de betrokkenheid van belanghebbenden.”
Toch gaat de verandering langzaam en blijven organisatoren op hun hoede. Ze zijn onvermurwbaar dat nieuwe uitgaven om de volkshuisvesting te herstellen afhankelijk zijn van het volledig openbaar houden ervan en niet het verschuiven van huurders naar sectie 8-vouchers.
Ramona Ferreyra, een huurdersorganisator bij de Mitchel Houses in de Bronx en mede-oprichter van Save Section 9, zegt dat het ook belangrijk is dat retrofit-banen naar vakbondsmedewerkers gaan.
Voor Taylor, een 48-jarige moeder van twee en levenslange inwoner van NYCHA’s Holmes Towers, zijn dit soort omstandigheden slechts het begin van de verbeteringen die ze wil zien.
Naast technische oplossingen zoals schimmelsanering, w wzou graag zien dat groene ruimtes worden uitgebreid en poorten worden afgebroken, zodat ontwikkelingen zoals die van haar meer open en vrij aanvoelen.
“We moeten ons niet ingesloten voelen”, zei ze.
Bovendien, zei Taylor, zou echte verandering betekenen dat de inspanningen van huurders om hun eigen leefomstandigheden te verbeteren, worden gerespecteerd.
Ze beschreef een recente opruimdag die zij en de Holmes-Isaacs Coalition leidden met het gemeenschapscentrum van de ontwikkeling – alleen om te merken dat ze werden aangesproken door een gebouwbeheerder, die ervan uitging dat ze afval dumpten in plaats van het op te halen.
“Ik dacht: ‘Wat is er mis met je?'” Zei Taylor. “Dat hoeft niet zo te zijn.”
Dit verhaal is onderdeel van de SoJo Exchange van de Oplossingen Journalistiek Netwerk, een non-profitorganisatie die zich toelegt op rigoureuze rapportage over reacties op sociale problemen. Het werd oorspronkelijk gepubliceerd door Grist op 29 september 2021.
