De betaalbare huisvestingscrisis in de Verenigde Staten heeft diepe wortels.
Maar een benadering die enige tractie krijgt, is om huiseigenaarschap te scheiden van grondprijzen.
Het leven in Amerika was niet gemakkelijk. “Het was druk”, zegt Meidan “Abby” Lin.
In maart 2016 heeft mevrouw Lin; haar man, Yin Zheng; hun jonge zoon, Joechen; en zheng’s moeder verliet Fuzhou, China, een bruisende kuststad aan de monding van de Min-rivier, voor nog een haven een halve wereld verderop aan de Charles River in Boston.
Ze deelden hun eerste appartement in Boston’s Chinatown met een ander gezin. Tijdens nachten in die krappe ruimte begon mevrouw Lin te dromen van een plek die ze haar eigen plek kon noemen. Maar de stijgende vastgoedprijzen van Boston leken die droom buiten bereik te brengen. Meneer Zheng werkt in een restaurant. Mevrouw Lin werkt thuis.
Toen vertelde een vriend mevrouw Lin over de Chinatown Community Land Trust. De organisatie was nog maar net begonnen, maar misschien kan het helpen.
De groep verkocht appartementen tegen gereduceerde prijzen en mevrouw Lin sprong op de wachtlijst. Maar er was maar één appartement groot genoeg voor haar familie. “Ik dacht niet dat we het konden krijgen”, zegt ze. Het enige wat ze kon doen was hopen.
Community land trusts, velen van hen onlangs opgericht, streven naar een nieuwe oplossing voor de betaalbare huisvestingscrisis van de natie: ze kopen hun eigen eigendommen om ze voor altijd als betaalbare woningen te behouden en bewoners meer zeggenschap te geven over wat er gebeurt in snel veranderende buurten.
Die missie heeft het afgelopen jaar nieuwe urgentie gekregen, omdat huiseigenaren de vruchten plukken van een roodgloeiende vastgoedmarkt, terwijl huurders worden getroffen door steile huurverhogingen, waardoor de kloof tussen de woon-haves en have-nots wordt verdiept.
Schattingen tonen aan dat de woningwaarden in Amerikaanse grootstedelijke gebieden in 2021 met een recordbrekende 18,8% zijn gestegen. De huurprijzen stegen in dezelfde periode met 19,3%.
“Naarmate buurten veranderen en heel snel gentriferen, wordt het idee om gemeenschapscontrole te hebben en meer zeggenschap te hebben over hoe buurten veranderen en wie in de loop van de tijd in de buurt kan wonen, vanuit een betaalbaarheidsperspectief, denk ik dat het echt belangrijk wordt,” zegt Beth Sorce, die werkt met community land trusts landelijk bij het Grounded Solutions Network, een belangenorganisatie voor betaalbare woningen.
“Ademruimte”
Community land trusts bestaan al tientallen jaren, maar de trend begon echt te versnellen na de recessie van 2008. In 2019 telde het Schumacher Center for a New Economics 215 landtrusts in de VS en schat dat er vandaag meer dan 250 zijn.
Kortom, landtrusts zamelen geld in uit donaties, subsidies en overheidsfondsen om onroerend goed te kopen. Dan verhuren ze het huis of appartement aan een koper ver onder de marktwaarde, maar de trust behoudt het eigendom van de grond.
Op deze manier krijgen bewoners meestal een eigendomsbelang in hun huizen. Ze bouwen in de loop van de tijd eigen vermogen op, maar tegen een tarief dat vaak is gemaximeerd op 1% of 2% per jaar.
De trust, die democratisch wordt bestuurd door bewoners en buren, kan beslissen aan wie de woning kan worden verkocht en tegen welke prijs, meestal via een convenant in de huurovereenkomst. Dit zorgt ervoor dat de woning betaalbaar blijft.
Het idee van landtrust werd in de vroege jaren 1970 door burgerrechtenactivist Charles Sherrod uit de kibboetsen van Israël naar de Verenigde Staten geïmporteerd. Sherrod zag landtrusts als een manier voor zwarte Amerikanen om landbouwgrond in het zuiden te kopen.
“We praten niet altijd over community land trusts als instrumenten van rechtvaardigheid, maar dat zijn ze wel”, zegt Andre Perry, een expert op het gebied van huisvestingsbeleid bij de Brookings Institution.
Dr. Perry’s eigen onderzoek toont aan dat een “intrinsieke waarde van witheid” blijft bestaan bij bijna elke stap van het kopen van een huis, van de taxatie tot de verkoop. Minderheden, maar vooral zwarte mensen, moeten meer betalen en minder krijgen.
Door vastgoed uit de traditionele markt te halen, wordt land vertrouwd rood.uce de discriminatie ingebakken in dat systeem en stel gemeenschappen in staat om het actief te bestrijden, zegt Dr. Perry.
Toen Susan Saegert, een professor in de milieupsychologie aan de City University of New York, huizenkopers en huurders vergeleek met huizenkopers met landtrust in verschillende Amerikaanse steden, ontdekte ze dat de kopers van landtrusts vaker minderheden waren, vooral alleenstaande moeders.
Bovendien ontdekte ze dat ze alle sociale voordelen van huiseigenaarschap ontvingen – zaken als stabiliteit en een gevoel van thuis – zonder zoveel kosten.
Een van de meest opvallende bevindingen was in enquêtegegevens uit Minneapolis, zegt professor Saegert. Bevrijd van de stress van het constant piekeren over de volgende huurverhoging of uitzetting, meldden huiseigenaren van landtrust daar dat ze meer tijd hadden om hun passies na te streven.
“Ze hebben ademruimte”, zegt professor Saegert. “Ze kunnen zich nu een beter leven voorstellen dan voorheen.”
Innovatie nodig
In Californië is gerechtigheid wat Jacqueline Rivera en haar mede-huisvestingsactivisten in San Jose drijft. In het hart van Silicon Valley, waar zelfs hoogbetaalde technische werknemers moeite hebben om huisvesting te vinden, verdrong de ontwikkeling levendige zwarte, Spaanse en immigrantenwijken.
In gemeenschapsgesprekken die mevrouw Rivera en haar collega’s in 2018 in de stad hielden, bleven landtrusts opduiken. Mevrouw Rivera greep het idee over en in 2020 stond ze aan het hoofd van de South Bay Community Land Trust.
Succes is echter niet gemakkelijk gekomen.
Per definitie maken landtrusts geen winst en fondsenwerving is de grootste uitdaging waarmee ze worden geconfronteerd. Om hun eerste woning te kopen, een fourplex in het centrum van San Jose, moeten ze minstens $ 1 miljoen inzamelen, bovenop de half miljoen dollar die ze nodig hebben om professioneel personeel te betalen en de organisatie te laten draaien.
Snelheid is ook een probleem. Ontwikkelaars kopen binnen enkele dagen eigendommen met contant geld, terwijl het landvertrouwen beweegt “in het tempo van de gemeenschap”, zegt Mevrouw Rivera.
Maar om traditioneel onroerend goed te verstoren, moeten landtrusts “nog steeds spelen in het vastgoedspel”, voegt ze eraan toe.
Voorstanders benadrukken dat landtrusts slechts één instrument zijn in een bredere aanpak van de betaalbaarheidscrisis, maar het zou een effectievere kunnen zijn met hulp van de overheid.
Mevrouw Sorce, van Grounded Solutions, zegt dat staats- en lokale overheden geld moeten investeren in landtrusts en het beoordelingsbeleid moeten wijzigen, zodat landtrust-eigendommen geen belastingen betalen op basis van hun speculatieve waarde.
Met of zonder dergelijke hulp moeten landtrusts innoveren om te slagen.
“Als we denken aan community land trusts, denken we zo vaak alleen aan het niveau van huiseigenaarschap,” zegt Sheldon Clark, die onlangs voorzitter was van het bestuur van de Douglass Community Land Trust in Washington, D.C. “En dat dekt echt niet de huisvestingsbehoeften die we hebben.”
Douglass heeft eenheden die het onderhoudt als permanent betaalbare huurwoningen en andere eigendommen die zijn opgezet als coöperaties. Ze hebben huurders ook geholpen om te profiteren van een wet van het District of Columbia die hen het recht geeft om hun eenheid te kopen als hun verhuurder van plan is te verkopen.
Echt, zeggen leiders van landtrusts, is huiseigenaarschap slechts één aspect van hun focus op wat de heer Clark de “grote C” in community land trusts noemt: de gemeenschap.
Douglass organiseerde voedselritten tijdens de pandemie en helpt inwoners te verbinden met kredietverenigingen, omdat velen geen bank hebben. In Boston’s Chinatown hielp de land trust een lokaal park te redden.
Lydia Lowe, de uitvoerend directeur van de Chinatown Community Land Trust, loopt met trots en vastberadenheid door de smalle straatjes van de buurt waar ze sinds de jaren 1980 voor heeft gevochten.
Ze wijst op appartementen met een laag inkomen die ze heeft gered van ontwikkelaars op Johnny Court en gebouwen die de landtrust in de gaten houdt in de buurt van de Ding Ho-afhaalplaats op Harrison Avenue.
Mevrouw Lowe heeft veel vastberadenheid nodig sinds de oprichting van de landtrust in 2015. “We konden niemand zover krijgen dat hijo geef ons eigendom omdat ze op een goudmijn zitten”, zegt ze.
In 2019 heeft de landtrust eindelijk twee rijwoningen, zeven eenheden in totaal, veiliggesteld en is begonnen met het opknappen ervan.
Eindelijk was op een dag in september 2021 de walk-up met drie slaapkamers op Oak Street klaar. Na hun lange wachttijd sinds ze uit China zijn verhuisd, deden mevrouw Lin en haar familie de deur open en liepen naar binnen. Ze konden nauwelijks geloven wat ze zagen: drie gezellige slaapkamers, een woonkamer met grote ramen en een ruime keuken.
De meeste appartementen op Oak Street in Boston zijn geprijsd van $ 600.000 tot ruim $ 1 miljoen, volgens Zillow. Chinatown Community Land Trust verkocht mevrouw Lin en de heer Zheng hun appartement voor ongeveer $ 220.000.
Mevrouw Lin zei dat huiseigenaarschap in Chinatown niet mogelijk zou zijn geweest zonder het landvertrouwen.
“Ik ben hier met mijn man en mijn kinderen. Ik heb mijn eigen familie. Dat is het enige dat telt,” zegt mevrouw Lin. En zes jaar nadat ze naar Amerika is gekomen, voelt het eindelijk alsof haar familie een thuis heeft.
Dit verhaal is onderdeel van de SoJo Exchange van de Oplossingen Journalistiek Netwerk, een non-profitorganisatie die zich toelegt op rigoureuze rapportage over reacties op sociale problemen. Het werd oorspronkelijk gepubliceerd door De Christian Science Monitor.
