Afgelopen zomer keurde de gemeenteraad van Charleston, South Carolina een verordening goed die huiseigenaren in elk deel van de stad toestaat om achtertuinhuisjes en garageappartementen, formeel bekend als accessoire wooneenheden (ADU’s), op hun eigendom te bouwen. De wet maakte deel uit van een reeks inspanningen om meer betaalbare woningen naar de stad te brengen, waar volgens een rapport uit 2020 de helft van de huurders en een derde van de huiseigenaren kostenlastig zijn, de huizenprijzen sneller stijgen dan de lonen en het nieuwe aanbod ver achterblijft bij de vraag.
Het toestaan van ADU’s zou het probleem niet oplossen, zegt Geona Shaw Johnson, directeur van het ministerie van Volkshuisvesting en Gemeenschapsontwikkeling van de stad, maar het zou kunnen helpen. Toch, zegt Johnson, wist de stad door te kijken naar de ervaringen van andere steden dat het versoepelen van de regels alleen geen overvloed aan nieuwe achtertuinappartementen zou genereren.
“Zoals we dit in het hele land hebben bekeken, komen de meeste ADU-initiatieven vrij langzaam uit de poort”, zegt ze. “Het is niet waarschijnlijk dat mensen naar lokale overheden rennen en hun hand opsteken en zeggen: ‘Ik wil me meteen aanmelden.'”
Dus om de nieuwe bestemmingsregels aan te vullen, is Charleston van plan een klein programma te lanceren dat erop gericht is huiseigenaren te helpen de bouw van accessoire wooneenheden te financieren, zoals de Post en Courier voor het eerst meldden. De stad is van plan om ongeveer $ 200.000 uit te geven om tot 10 huiseigenaren te helpen betalen voor de bouw van nieuwe eenheden, volgens Johnson.
Onder de nieuwe regels, die de bezetting beperken tot maximaal twee volwassenen, kunnen de eenheden worden gebruikt om vrienden of familie gratis te huisvesten of worden verhuurd aan iedereen die tot 80 procent van het mediane inkomen van het gebied verdient, wat zou betekenen dat een enkele huurder die tot $ 45.400 verdient of een paar dat tot $ 51.850 verdient.
Johnson zegt dat de stad van plan is om het programma af te ronden en ergens deze zomer te beginnen met het accepteren van aanvragen.
“Charleston doet dit omdat we ADU’s hebben geïdentificeerd als een extra kans … om verandering teweeg te brengen”, zegt ze. “Ons doel is om de beschikbaarheid van woningen te vergroten en we zien dit als een kans om dit te doen.”
Steden en staten hebben het afgelopen decennium moeite gehad om manieren te vinden om hun inventaris van goedkope woningen te vergroten, en velen hebben beleid gevoerd waarvan ze hopen dat het dichtheid zal toevoegen aan gebieden die zijn gezoneerd voor eengezinswoningen. Minneapolis haalde in 2019 de krantenkoppen door regels goed te keuren om duplexen en triplexen toe te staan in eengezinswijken in de stad. Oregon heeft in 2019 een soortgelijke wet aangenomen. In hetzelfde jaar nam de californische wetgever een reeks wetten aan die het voor huiseigenaren gemakkelijker maken om achtertuinappartementen te bouwen en garages om te zetten in woningen. Over het algemeen zijn wetten die huiseigenaren in staat stellen om eenheden aan hun eigen eigendom toe te voegen, minder politiek uitdagend gebleken dan wetten die meergezinsontwikkeling mogelijk maken in gebieden die eerder waren gezoneerd voor gebruik door een eengezinswoningen. Maar een voorstel om ADU’s toe te staan is onlangs controversieel gebleken in de wetgevende macht van Connecticut en passeerde pas na “enorme concessies” van voorstanders, zoals de Connecticut Mirror meldde.
Californië heeft een aanzienlijke opleving gezien in ADU-toepassingen, omdat het de beperkingen de afgelopen jaren heeft versoepeld. Maar het toestaan van ADU’s is slechts het halve werk, zoals Laurie Goodman, vice-president voor huisvestingsfinancieringsbeleid bij het Urban Institute, heeft betoogd. De andere kritieke component is het helpen van huiseigenaren, met name mensen met beperkte inkomens, om de bouw te financieren. In 2019 lanceerde de United Planning Organization in Washington, DC, een proefprogramma om huiseigenaren te helpen ADU’s te financieren, gefinancierd door Citi Community Development, maar het programma was alleen groot genoeg om twee huiseigenaren te helpen, zoals Next City meldde. Andere steden zoals Boston hebben grotere programma’s gemaakt om huiseigenaren te helpen nieuwe eenheden aan hun eigendommen toe te voegen. Maar programma’s die worden gesubsidieerd door lokale financiering zijn onmogelijk om op voldoende grote schaal te brengen om een echte impact te maken, zegt Goodman.
“Je moet niet alleen zonering ontspannen hebben, maar je kunt ook geen andere hik hebben,” zegt Goodman. “En bij ADU’s zijn de andere haperingen de kosten en het gebrek aan standaardisatie en knowhow.”
De bestaande financieringsinstrumenten zijn ontoereikend, zegt Goodman. Om te beginnen zijn bestaande opties voor veel huiseigenaren om te lenen tegen de waarde van hun huis niet genoeg om te betalen voor een accessoire wooneenheid. Banken zullen renovatieleningen verstrekken die rekening houden met de marktwaarde van een woning nadat deze is verbeterd, zegt Goodman, maar zullen in die berekening niet vaak rekening houden met de toekomstige huurinkomsten.
“Je hebt een instrument nodig dat is gericht op ADU-financiering en dat je krediet geeft voor zowel de verbeterde waarde als de toekomstige waarde van de huren,” zegt ze.
Stadsbeleid kan het gemakkelijker maken om ADU’s te bouwen, maar banken, samen met federale hypotheekbedrijven Fannie Mae en Freddie Mac, moeten ingrijpen om de nodige financieringsinstrumenten te creëren, zegt Goodman. Hoewel ze toegeeft dat het lastig is om een oplossing te ontwerpen, vooral voor huiseigenaren met beperkte cash die het meest baat zouden hebben bij een extra eenheid op hun eigendom. Wat nodig is, zegt ze, is een bouwlening die vervolgens kan worden omgezet in een hypotheekproduct. In Charleston, bijvoorbeeld, zou zelfs een subsidie van $ 20.000 slechts een fractie van de geschatte $ 170.000 kosten dekken om een eenheid van 850 vierkante voet te bouwen, volgens Johnson.
“Als het gemakkelijk was, zou het al gedaan zijn,” zegt Goodman.
Los Angeles heeft een succesvol financierings- en ontwerpprogramma voor ADU-bouwers ontwikkeld, het Backyard Homes Project, zoals Next City heeft gemeld. In Charleston probeert het ministerie van Volkshuisvesting en Gemeenschapsontwikkeling dit voorbeeld te volgen. Het ADU-financieringsprogramma zal deels door de stad worden gefinancierd en deels door een subsidie van de AARP die het ministerie hoopt te ontvangen. Het ministerie probeert ook andere hulpmiddelen op een rij te zetten om huiseigenaren te helpen bij het maken van accessoire wooneenheden, zoals het verstrekken van architecturale tekeningen waaruit huiseigenaren kunnen werken om eenvoudige, goedkope eenheden te maken, zegt Johnson, vergelijkbaar met een programma in San Diego. Het financieringsprogramma is klein, maar Johnson zegt dat ze hoopt dat het de waarde en haalbaarheid van ADU-constructie voor huiseigenaren aantoont.
“Alles wat we hebben gezien dat een obstakel kan zijn om woningen te laten bouwen, proberen we die obstakels weg te nemen,” zegt ze.
Dit verhaal is onderdeel van de SoJo Exchange van het Solutions Journalism Network, een non-profitorganisatie die zich toelegt op rigoureuze rapportage over reacties op sociale problemen. Het werd oorspronkelijk gepubliceerd door Volgende stad op 22 juni 2021.
